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地下车库（位）的归属，开发商是否有权出售？征求稿已发布！
10月8日
自然资源部发布了关于公开征求
《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）
确权登记若干问题的意见（征求稿）》意见的通知
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↓↓全文如下↓↓
自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）
确权登记若干问题的意见（征求意见稿）
一、地下车位土地用途、使用期限，依据国有建设用地出让合同、划拨决定书等认定。
二、配建地下车位原则上以“个”划分定着物单元，每个定着物单元与所在国有建设用地宗地设为一个不动产登记单元。单建地下车位原则上作为一个定着物单元，与其占用的国有建设用地宗地设定为一个不动产登记单元。
三、申请配建地下车位首次登记的，原则上与地上建筑物一并申请。单独申请配建地下车位首次登记的，应提交配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告、税费缴纳凭证等材料。配建地下车位用于转让的，还应提供确认地下车位转让后属于权利人专有和共有部分的面积，以及确认车位划分、编号等材料。
配建地下车位转让的，应遵守有关地下车位转让的政策规定。配建地下车位和地上建筑物一并转让的，可一并申请办理转移登记。
单建地下车位符合国土空间规划但未办理地下空间用地手续的，可按照本意见办理地下车位登记。
五、地上建筑物所有权已办理转移登记，其所有权人因购买等实际使用配建地下车位，该地下车位已办理首次登记的，由转让双方持购买合同、税费缴纳凭证申请办理地下车位转移登记；该地下车位未办理首次登记的，由开发建设单位提供配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等，配合购买人办理地下车位登记。
六、对经依法批准，将原有地下空间改建、扩建、改用为地下车位申请登记的，还应提供改建、扩建、改用后的建设工程符合规划和竣工验收等材料。
七、登记机构已获取地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等材料的，不得要求申请人重复提交。
八、本意见实施前，经依法批准建设，符合相关规划许可条件、建设标准，不计算容积率、不计土地出让价款的配建地下车位，可按本意见相关要求办理不动产登记。
本意见实施前，已依法办理的地下车位不动产权属证书（含不动产统一登记前依法办理的房产证、土地证）继续有效。
本意见有效期5年。
来源：中华人民共和国自然资源部
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目前而言，地下车库分为三类：
第二类，由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的车库。
第三类，利用人防工程改造的车库。
实践中，争议最大的是第二类情形，开发商开发楼盘向购房者出售车库，是否属于利用建筑物地下空间改造而成，是否附随房屋的共有部分，特别是双方在房屋买卖合同中无约定或没有明确约定的，业主、开发商各执一词，分别主张所有权，出现车库产权不清的复杂情况。
实际中占用业主共有道路或者其他场地增设的车位的形成情况会有所不同，主要可分为三种：第一种情况是建设单位在完成初始规划后在尚未对外销售房屋的情况下增设的车位；第二种情况是建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位；第三种情况是建设单位销售完毕，在业主入住后由物业服务企业出面增设的车位。
具体适用法律时要注意，对第一种情况即建设单位在完成初始规划、房屋根本未予销售情形下增设的停车位以及第二种情况下建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位，如何确定车位归属问题，应当由建设单位承担举证责任。
即使增设车位的行为占用了小区内的道路或者其他场地，如果建设单位能够充分举证证明增设的车位，所有成本（包括土地成本）等均丝毫未计入对外销售的房屋价格中，而且关于增加形成车位的相关手续齐全、合法，那么，此种状况下就其增加形成车位的归属问题，应当适用《物权法》第74条第2款规定，属于当事人约定范畴。反之，如果建设单位无法举证证明，就认定归业主共有。
对第三种情形下形成的车位，应当认定属于业主共有。根据相关规定和物业管理条例，物业服务企业的选择等重大事项都应当由全体业主共同决定，其应当根据全体业主的意思行事。业主大会、业主委员会、物业服务企业的行为，都应当是为业主服务，不得侵害业主的合法权益。建筑物区分所有权中的共有权与一般不动产的共有关系在法律性质、客体范围、权利内容及主体等方面有明显区别。
此外，属于业主共有的增设的车位，在建设、定价等各方面手续均完备合乎规定后，可能也会形成在共用部分上设定专用使用权的情形。因此，业主依据《物权法》第74条第3款规定主张权利的，需要结合具体情况分析对待。例如，对于增设的车位，实际取得该车位使用权的业主，应当按照规定缴纳相关费用，此费用归属于业主共有。
而对那些无车业主或者未取得车位的业主来说，可以通过物业服务企业向、使用车位业主收取的费用中享有和获得相应权益。至于车位的使用期限、费用的缴纳办法等细节，由所有权利人共同商议决定。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）
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本号法律支持：姜效禹，山东烟台人，从事法院工作十六年辞职，现山东智峰律师事务所实习律师，微信号：sdyt86，立足烟台诚交各界好友。
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